SBIソーシャルレンディングの投資・比較: SBISL不動産担保ローン事業者ファンド5(もしもの時、担保からの回収は 続き)

2013-04-02

SBISL不動産担保ローン事業者ファンド5(もしもの時、担保からの回収は 続き)

SBIソーシャルレンディング(SBISL)
「SBISL不動産担保ローン事業者ファンド」、もしもの時、
抵当権付債権の質入はどのように担保価値(投資家にとって)を発揮するのか。続き。

前回の②不動産担保ローン事業者がファンドに延滞したとき の続きですが、
担保権の実行についてのファンドの説明を見るとこのように書かれています。

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サービスの特徴
2、
イ 当社は、SBISL不動産担保ローン事業者ローンにおいて、「貸付要項」5の各方法により当社に担保として差し入れられた質入債権等の担保権の実行をすることはできるものの、各方法による担保権の実行を義務付けられるものではなく、費用の多寡及び回収までの期間の長短にかかわらず、法定の手続によることも含めて、SBISL不動産担保ローン事業者ローンの回収方法は、当社の裁量に委ねられること。

 ウ 当社は、SBISL不動産担保ローン事業者ローンにおいて、「貸付要項」6の期限の利益の喪失事由を定めるものの、借手の信用力、担保権の評価額その他の事由を総合的に判断して、その裁量により、SBISL不動産担保ローン事業者ローンの返済を猶予することがあること

(「貸付要項」5と6は次のページに
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営業者のSBIソーシャルレンディングは、

・不動産担保ローン事業者に対する債権(抵当権質権付)を相当の価格でサービサーに売却をすることが考えられます。

通常サービサーは債権の買取価格を、デューデリジェンスをしてできるだけ安く買いますから、買取債権価格は債権額を下回る可能性が発生します。
いくら不動産担保で掛け目をいれて融資をしていても、金利を稼ぐ商売をしていないサービサーは、元金部分の収益を生ませることを当然考えます。

第三債務者が正常先であれば担保付正常債権の売却、第三債務者が延滞していれば担保付不良債権の売却になります。
無担保債権の売却ではないし、最近サービサーも債権の買取の競争が激しく入札の買取価格が上昇しているといいますので、担保評価に見合った債権売却価格になると思います。

・抵当権の実行(競売)をする。(第三債務者も延滞している場合)

この場合は、ファンドの運用期間+競売期間(約1年)の長期戦になります。
競売価格は任売価格よりも低くなりがちです。
建物の使用状況が悪いとか(中が荒れ放題)、第三者が住み着いているとか?、マイナス要因もあるかもしれません。
それでも、もともと担保評価額の7割以内で融資をしているはずなので、競売落札価格が元本を大きく割り込むことはなさそうです。
また、不動産競売も近年、インターネットで物件の概要や入札期間等がわかるようになり、不動産屋ではなく、個人投資家が不動産競売に参入していて、ものによっては予想外に高く、入札する札数も何十なんてこともあります。
元本より高い金額で落札され、さらに遅延利息(この場合は第三債務者との契約の遅延損害利率)も満額回収できる可能性も十分考えられます。

またこのような競売手続をサービサーか弁護士等に回収委託をする可能性もあります。
どちらにしても回収に伴う費用が発生した場合は、その経費を配当の原資から控除されます。

・債権者(質権実行後)として、第三債務者と話し合い担保物件の任意売却を行う。(第三債務者も延滞している場合)

任意売却の方が競売よりも期間も短く、金額も高くなる可能性はあります。
この場合も、回収をサービサーとか弁護士に委託する可能性があります。
その経費や、売却に伴う媒介手数料とか第三債務者の引越し費用などまで考え売却価格を決めることになるでしょう。
担保掛け目が7割以内で、担保価格通りで売却できれば、遅延損害金まで含めて回収することは十分可能でしょう。

このように担保からの回収は、いくつかありますが、
ファンドの説明の通り
どちらにしても営業者であるSBIソーシャルレンディング判断によるところになります。
不動産担保ローン事業者が延滞すると途中の利払いがなくなりますから、投資家にも月々の利払い(配当)は止まります。
その後第三債務者から直接回収が始まればまた配当は復活するでしょうが、第三債務者からも延滞となれば、担保の最終処分までお預け状態になるのでしょう。
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